Рубрика: Теория

Арендовать офис

Если вы желаете арендовать офис, то не стоит при проработке вариантов ориентироваться исключительно на ценник. Нужно обращать внимание на детали — только тогда бизнесу на новом месте будет комфортно.
Невзирая на то, что официальный уровень вакантности офисных помещений составляет 16-18% (и это только в столице, в регионах свободных метров еще больше), качественные коммерческие площади за адекватные деньги — все равно редкость. Главная проблема в том, что арендодатели зачастую завышают класс офисного здания и приписывают ему несуществующие качества, чтобы убедить арендатора отдать побольше денег.

Содержание статьи:

  1. От А до С;
  2. E и D;
  3. Не бит, не крашен;
  4. Бумага защищает;
  5. Деньги – утром.

От А до С

По общепринятой классификации офисные помещения делятся на три основных класса: А, В и С. Офисы класса «А» наиболее престижные. Они находятся в бизнес-центрах, которые расположены в центральных районах городов.

Такие здания отличаются высокой энергоэффективностыо, имеют автоматизированные системы жизнеобеспечения, ресепшн и конференц-залы. Помимо этого, уже на этапе строительства решены вопросы по присоединению бизнес-центра к линиям телефонной и оптоволоконной связи. Около здания или под ним находится парковка, а доступ в БЦ контролирует охрана в режиме 24/7. Сами офисы имеют свободную планировку и готовую отделку, что избавляет арендатора от трат на ремонт и облагораживание помещения.

Офисы класса «В» от более дорогих аналогов отличаются тем, что обычно находятся дальше от делового центра города и могут располагаться не во вновь построенных, а в реконструированных зданиях. Есть отличия и в степени комфорта. При желании арендовать офис данного класса следует учитывать, что в нем может отсутствовать центральная система кондиционирования, могут использоваться более дешевые отделочные материалы, менее просторные и продуманные планировки помещений.

Для помещений класса «С» характерны аскетичность и минимум изысков. Зачастую это здания в отдаленных районах города, помещения бывших НИИ и заводов, приспособленные под офисы. Ремонт там почти всегда сугубо косметический, да еще и 10-15-летней давности, санузел — один на весь этаж, лифт и вентиляция — как повезет, зато часто наблюдается явный дефицит паркомест около здания. Хорошо, если в офис подведен телефон и интернет. А то и с этим бывают проблемы.

E и D

К отдельной категории относятся помещения классов Е и D. Они в большинстве своем находятся в обветшалых зданиях, в подвальных помещениях или жилых квартирах.

В большинстве случаев такие площади требуют немалых вложений в реконструкцию и модернизацию, имеют проблемы с инженерными сетями, энергоэффективностью и пожарной безопасностью. Зачастую в них даже отсутствует интернет и фиксированная телефонная связь.

Хотите арендовать офис для приема клиентов? Тогда лучше присмотреть помещение в деловой части города. Если расположение на так важно, можно сэкономить, подыскав офис на периферии рядом с удобной транспортной развязкой

Требования к офису

Не бит, не крашен

Офисные помещения, независимо от класса, должны обладать определенным набором опций. В бизнес-центрах класса «А» обязательно есть собственная управляющая компания, которая берет на себя заботу по обслуживанию помещений, коммуникаций и решению проблем с проводкой, водопроводом, отоплением и т.д.

Парковка обязательно должна быть охраняемая, и желательно, не только наземная, но и подземная. Количество «присоединенных» сдаваемому офису паркомест оговаривается с арендодателем. Но, как правило, выделяется минимум 1 место на 50-100 кв. м арендуемой площади.

Высота потолков в офисе должна составлять не менее 2,7 м, а подведенная электросеть должна обеспечивать возможность потреблять хотя бы 50-60 Вт в расчете на каждый квадратный метр. Если в здании смонтирована централизованная система вентиляции и кондиционирования, каждый офис должен оснащаться собственной точкой регулировки температуры.

Внутреннее пространство в офисе непременно организуется таким образом, чтобы в нем было возможно без особых сложностей провести перепланировку. Причем это касается как бизнес-комплексов класса «А» и «В», так и «С».

Среди дополнительных требований — вывод фасада здания на улицу и беспроблемный доступ к нему как пешком, так и на автомобиле. Кроме того, буквально в 5-10 минутах хода от бизнес-центра должна находиться станция метро или остановка общественного транспорта. В договор аренды нужно зашить все условия, связанные с оплатой за съемное помещение, оговорить режим доступа в офис, а также порядок компенсации затрат арендатора на ремонт и прочие «улучшательства »

Хотите Арендовать склад?

Арендовать офис: Кроме того

Здания высотой 9-10 этажей и более должны быть оборудованы несколькими лифтами. При этом среднее время ожидания лифта в периоды пиковой нагрузки (утром и вечером) не может превышать 30—40 секунд.

На цокольном этаже БЦ обычно расположены ресепшн и холл/лобби, где посетители могут расположиться, пока их не встретят принимающие. Там же обязательны кафе, бар или ресторан.

Если что-то из заявленного в здании или в самом офисе отсутствует, можно смело торговаться с арендодателем.

Например, когда вместо обещанного оптоволоконного интернета подведен лишь ADSL-канал, не работает система вентиляции, а на все здание — один лифт, к которому постоянно выстраивается очередь. Все это повод сбить цену на 5-10%, а то и больше.

Договор аренды офиса

Бумага защищает

Наилучшая защита от проблем с арендодателем — это, конечно же, грамотно составленный договор. Помимо физического адреса офиса и его метража в договоре обязательно указывается состояние, в котором владелец помещения передает его съемщику. Поэтому, перед тем как арендовать офис, необходимо перечислить все существенные недостатки и особенности, обнаруженные на момент подписания договора. От сифонящих окон и поломанной мебели до неработающих розеток. Это убережет новосела от попыток арендодателя обвинить его в порче имущества и, как следствие, от материальных потерь.

Отдельным пунктом прописывается срок аренды (обычно он составляет 1 год), а также условия пролонгации договора. Например, если арендодатель не предупредил о нежелании продлевать аренду на новый срок минимум за месяц до окончания договора, он считается продленным автоматически.

Поводы для досрочного расторжения договора следует четко оговаривать. Например, причинами могут быть хронические долги по уплате арендных платежей или сдача офиса в субаренду без ведома его владельца. Кроме того, даже если стороны соглашаются расторгнуть договор по обоюдному согласию, арендатору должно остаться достаточно времени на выезд. Как минимум две недели, чтобы успеть найти новое помещение.

Видео «Простые решения»: Как арендовать офисное помещение:

Деньги — утром

Принципиальный пункт — стоимость аренды, порядок ее пересмотра и форма оплаты. Зачастую арендная ставка привязывается к курсу нацвалюты по отношению к доллару. Поэтому в договоре нужно черным по белому прописать, какой именно это курс -межбанковский или официальный. Для повышения арендной платы тоже должно быть веское основание. Как правило, это либо существенные колебания курса (скажем, на 10% и более), либо высокие темпы инфляции (например, 15-20% в год). Но, снова-таки, все это необходимо закреплять в договоре, чтобы у арендодателя не было соблазна увеличивать арендную ставку каждый месяц.

Если форма оплаты безналичная — арендатор подтверждает ее банковскими выписками. Если же арендодатель настаивает на оплате наличными, необходимо оговорить, где и когда будут передаваться деньги (лучший вариант — непосредственно в арендованном офисе), а также каждый раз фиксировать факт оплаты распиской.

Дополнительно в договоре прописываются условия доступа в офис во внерабочее время (это важно, если в компании есть техническая служба поддержки или круглосуточный контакт-центр), периодичность уборки, порядок компенсации вложений в ремонт и прочие улучшения, если таковые будут. Конечно, все это можно закрепить в устном порядке, но тогда нет никаких гарантий, что арендодатель будет следовать своим обещаниям.ⓂⒷ

Хотите арендовать офис? Какого класса помещения вас интересуют?

Сохранить

Сохранить

Сохранить

Отправить ответ

Оставьте первый комментарий!

Notify of
avatar
wpDiscuz
Очень плохоПлохоНормальноХорошоОтлично (1 оценок, среднее: 5,00 из 5)
Загрузка...